TPHCM cải thiện nguồn cung sau sáp nhập
Thị trường bất động sản TPHCM sau khi sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và TPHCM có sự cải thiện mạnh mẽ về nguồn cung, phân khúc đa dạng hơn.
Vài năm gần đây, thị trường bất động sản TPHCM (cũ) tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang; phân khúc tầm trung khá vắng bóng. Giới chuyên gia bày tỏ nhiều lo ngại thị trường phát triển “lệch pha”, mất cân đối giữa cung cầu khó đảm bảo an ninh nhà ở.
Tuy nhiên, với nguồn cung từ Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), nguồn cung căn hộ mới ở TPHCM sau sáp nhập đã phình to đáng kể. Thị trường ghi nhận nhiều dự án ở các phân khúc khác nhau, quy tụ mức cạnh tranh mạnh mẽ nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức.
Nếu như thị trường TPHCM (cũ) liên tục lập mặt bằng giá mới, thậm chí lên gần nửa tỷ đồng/m2 thì Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) cũng liên tiếp tăng, cao nhất khoảng 60-65 triệu đồng/m2, theo báo cáo tháng 5 của đơn vị nghiên cứu thuộc DKRA Group. Trong đó, phân khúc cao cấp dẫn dắt thị trường TPHCM (cũ), chiếm 76% tổng nguồn cung, tập trung ở khu Đông.
TPHCM cải thiện mạnh mẽ nguồn cung sau sáp nhập (Ảnh: Trịnh Nguyễn).
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu của Savills TPHCM, nêu vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa 3 địa phương giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn. Quỹ đất mở rộng, tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại.
Tuy nhiên, với dân số lớn, dịch vụ lưu trú và nhà ở cao, hạ tầng khu vực này đang chịu áp lực lớn dẫn đến tình trạng giao thông ngày càng tắc nghẽn. Kết nối hạ tầng giữa TPHCM (cũ) với Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) còn nhiều hạn chế, tình trạng ùn tắc vẫn diễn ra, đặc biệt tại các nút giao quan trọng.
Vì vậy, bà cho rằng việc hoàn thiện đúng tiến độ các tuyến hạ tầng trọng điểm là rất quan trọng để giảm tải hạ tầng hiện hữu và khai thông các khu vực vùng phụ cận đang chờ đợi hạ tầng để bứt phá.
Ngoài ra, trong tương lai, những quy hoạch hạ tầng mới cần được bổ sung, đặc biệt là các giải pháp kết nối hiệu quả hơn giữa TPHCM sau sáp nhập và các khu vực lân cận khác như Đồng Nai (cũ), Long An (cũ).
Xuất hiện nhiều thị trường thay thế
Trong bối cảnh giá nhà tại TPHCM mở rộng ngày một tăng, thị trường ghi nhận làn sóng dịch chuyển sang những khu vực phụ cận – nơi giá còn mềm, giao thông thuận tiện và không gian thoáng đãng.
Chuyên gia của CBRE Việt Nam nhận định, trong bối cảnh các tiện ích hạ tầng được kết nối và đi vào hoạt động, ngày càng nhiều dự án được triển khai ở quanh khu vực TPHCM và tạo nguồn cung thay thế như Long An (cũ), Đồng Nai (cũ). Xu hướng này không mới nhưng ngày càng rõ nét, đặc biệt các dự án nằm ngay khu vực cửa ngõ, tiếp giáp TPHCM và cách trung tâm thành phố 15-30km thúc đẩy nhu cầu giãn dân.
Tại sự kiện mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bất động sản Nhà ở của CBRE Việt Nam – nói do nguồn cung nội thành ở TPHCM khan hiếm nên các đô thị vệ tinh có lợi thế riêng trong việc “lấp” khoảng trống quỹ đất, giá nhà thấp hơn nhiều so với trung tâm, hạ tầng được hỗ trợ tốt. Từ đó, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm sản phẩm mức giá thấp ở vùng lân cận trung tâm.
Long An (cũ) được đánh giá có lợi thế về vị trí liền kề TPHCM, tương tự như Bình Dương trước đây với nhiều công trình giao thông quan trọng, các dự án nhà ở vừa túi tiền… Mức độ tăng giá bán và cho thuê tại thị trường này cũng tốt. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán tại Long An tăng 30% trong 2 năm trở lại đây, từ nền giá thấp.
Dù tăng giá, hiện tại, giá trung bình của khu vực này chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ). Ngoài ra, giá cho thuê của khu vực này cũng tăng 33% trong 2 năm qua, vượt trội hơn hẳn Bình Dương (cũ); lợi suất cho thuê đạt 3,2%.
Chuyên gia của CBRE Việt Nam dự báo giai đoạn 2025-2027, giá căn hộ sẽ tăng và tăng mạnh ở các khu đô thị vệ tinh TPHCM, đặc biệt là khu vực cửa ngõ phía Tây TPHCM như Long An (cũ). Địa phương này có nhiều dự án lớn, quy mô lớn hơn, tốc độ triển khai nhanh hơn nên nhiều khả năng tăng nhanh hơn các thị trường khác.
Cũng theo ông Kiệt, xu hướng giãn dân sẽ diễn ra rõ nét hơn ở phía Nam, khi yếu tố hạ tầng kết hợp với phân bổ dự án được đẩy mạnh, từ đó làm mức giá bất động sản khu vực lân cận TPHCM và các đô thị vệ tinh sẽ lập mặt bằng mới.